Aprenda a declarar venda de imóvel no Imposto de Renda

Saber declarar a venda de imóvel no imposto de renda é fundamental para se manter idôneo perante o Fisco. O prazo para entrega da declaração do Imposto de Renda Pessoa Física – IRPF é até 30 de abril, e todos aqueles que tiveram ganho de capital com venda de imóvel ou optaram pela isenção do imposto devem realizar esse ato.

Elaboramos este passo a passo que explica minuciosamente tudo o que você deve saber para declarar a venda do imóvel. Aqui você encontrará quais os documentos necessários para fazê-lo, como preencher todas as abas, identificar corretamente o valor da corretagem e, no fim, listamos os principais erros cometidos e como evitá-los!

Documentos necessários

Primeiramente, você deve baixar dois programas: o primeiro é o Programa Ganhos de Capital – GACP. Esse software auxilia o preenchimento do IR e requisita dados sobre a transação, verificando os lucros e gerando fichas automaticamente.

O segundo é o programa oficial da Declaração do Imposto de Renda para Pessoa Física – DIRF, de acordo com a sua plataforma. Ambos foram desenvolvidos pela RFB e são públicos e gratuitos.

A lista de documentos é bastante sucinta. Eles devem comprovar que o ato foi realizado licitamente, ou seja, preenche todos os requisitos legais. Ele também precisa fornecer os dados das partes.

Os papéis devem ser mantidos por cinco anos após a concretização da transação — esse é o prazo disponível para que o Fisco verifique a legitimidade do ato. Para os vendedores do imóvel, os documentos são:

  •  escritura de compra e venda de imóvel, obtida no cartório de notas em que foi formalizada a negociação;
  •  compromisso de compra e venda de imóvel: contrato particular firmado entre as partes, averbado em cartório;
  •  contrato de financiamento, firmado com o banco que forneceu a quantia;
  •  comprovantes de recebimentos: recibos ou extratos que comprovem o recebimento do capital.

 Abas a serem preenchidas

Ao executar o GACP, você se deparará com diversas abas de diferentes nomenclaturas, cada uma com sua própria finalidade e requisitando diferentes tipos de informação.

Todas elas devem ser preenchidas corretamente, pois erros poderão acarretar em recusas e necessidade de futuras correções, entre outros problemas. Confira o detalhamento de cada aba abaixo.

Aba de identificação

As lacunas são destinadas à identificação do imóvel e as informações a serem colocadas são:

  •  especificações;
  •  endereço completo;
  •  natureza da operação (se foi uma venda ou compromisso de compra e venda);
  •  data da aquisição pelo comprador;
  •  data de alienação;
  •  valor da operação, informado em reais e integral, ainda que o pagamento seja em parcelas.

Também será necessário informar se a alienação ocorreu a prazo, à vista ou à prestação, pois a forma de pagamento impacta na apuração de ganho de capital e na tributação. Entenda a definição desses conceitos:

  •  a prazo: o montante da alienação é recebido integralmente dentro no mês da operação;
  •  à prestação: o valor é parcelado em duas ou mais vezes e o pagamento é feito em diferentes meses;
  •  à vista: o pagamento é feito em uma única parcela após o mês em que ocorre a alienação.

Não é considerado à prestação ou a prazo o pagamento decorrente da emissão de títulos de crédito e notas promissórios “pro soluto” (casos em que há alienação mesmo sem a transferência do dinheiro na prática).

Além disso, deve-se identificar se houve modificação, reforma, ampliação do imóvel ou se ele foi adquirido em partes. Os desdobramentos dessa observação serão colocados na aba de apuração de custo.

Aba de adquirentes

Essa é mais simples: basta que apresentar o nome do comprador e seu CPF — o mesmo se aplica se forem vários adquirentes. Caso seja pessoa jurídica, sua razão social e CNPJ.

Aba de apuração do custo

Aqui é relacionado o valor decorrente da corretagem paga, porém somente quando o vendedor arcou com esse ônus. Também são informados os desdobramentos de custo da aquisição, como mês, ano e valor pago para edificação, ampliação, reforma, financiamento, benfeitoria, imposto de transmissão (ITBI), entre outros dados.

Aba do cálculo do imposto

Saiba que o vendedor pode pagar até 15% de IR sobre o ganho de capital na venda, porém existem casos de isenção do imposto:

se o indivíduo comprar outro imóvel dentro de 180 dias;

se for a venda de seu único imóvel residencial de até R$ 440 mil (além de não ter vendido imóveis nos últimos cinco anos).

Nessa aba, você deve inserir os dados requisitados para que o cálculo seja feito automaticamente. São eles:

  •  fornecer valores recebidos nos anos anteriores;
  •  informar se a última prestação da venda ocorrerá ainda neste ano;
  •  relatar as quantias recebidas durante o ano e os impostos pagos no período de apuração.

Aba de consolidação

O software redigirá um resumo que apura todo o ganho de capital e rendimentos de forma automática, e serão lançadas as fichas de “Rendimentos Tributados Exclusivamente na Fonte” e “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.

Por fim, você deve exportar os dados clicando em “exportar para IRPF 2018”, importá-lo para o programa da declaração do Imposto de Renda e proceder à declaração. Os rendimentos serão preenchidos automaticamente.

Identificação do valor de corretagem

A corretagem é o valor cobrado por corretores para intermediar as operações de compra e venda entre as partes. Essa quantia é considerada como custo de aquisição e pode ser abatida pela parte que arcou com o gasto.

Tenha em mãos todos os recibos que comprovem o pagamento (que deverão ser enviados conjuntamente) e confira os cálculos. Se a venda arrecadou R$ 100 mil, porém você despendeu R$ 10 mil com corretagem, o imposto recairá apenas sobre R$ 90 mil, pois a corretagem não é lucro.

Principais erros cometidos ao declarar venda de imóveis no Imposto de Renda e como evitá-los

Ao declarar o IR, você se deparará com um amplo leque de possibilidades que poderão criar dúvidas, acarretando erros que podem gerar futuros problemas fiscais, entre eles:

Não lançar porcentagem de compra em caso de união estável

A cada parte cabe 50% do imóvel, exceto se for estipulado em contrário no contrato. Porém, se a declaração for feita em separado do cônjuge e o bem foi adquirido durante a união (ou o regime seja comunhão universal de bens), os bens imóveis deverão figurar em apenas na DIRF de apenas uma das partes.

Se você vendeu bens obtidos em condomínio, na constância de união estável ou não, o valor da alienação será a parcela pertencente a cada condômino.

Não relacionar na declaração os imóveis de dependentes

É obrigatório listar a documentação e os bens dos seus dependentes, inclusive seus imóveis. Os dados sobre esses bens deverão estar inclusos na sua DIRF.

Errar o valor do imóvel rural e das benfeitorias

São duas vertentes para considerar o valor de um imóvel rural. Na primeira hipótese, caso o imóvel não possua benfeitorias ou se elas tenham sido deduzidas como custo da atividade rural, será considerado o valor da terra na DIRF. Na segunda ocasião, se as benfeitorias não forem deduzidas, será considerado o valor de toda a propriedade rural.

Não apurar o ganho na data correta

A apuração de ganhos de capital deve ser feita no mês em que se realizou a venda do imóvel; caso contrário, deixará de pagar o IR (se devido) no mês seguinte ao recebimento da parcela.

Não declarar permuta com recebimento de torna

A permuta é o pagamento em bens que não constituem dinheiro, já a torna é uma parcela complementar em dinheiro. Nesse caso, o valor da alienação é considerado somente o da torna.

Declarar a venda de imóvel no imposto de renda pode ser bastante burocrático. Entretanto, basta que você siga este passo a passo para conseguir realizar essa tarefa facilmente, além de evitar os erros mais comuns e, consequentemente, futuros problemas.

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