Conheça os principais pontos da lei do inquilinato

O Brasil conta com uma legislação específica para regular as relações entre as partes envolvidas em um contrato de locação de imóveis, seja residencial, comercial ou mesmo industrial.

Trata-se da Lei do Inquilinato, um conjunto de regras que visa proteger os interesses tanto dos proprietários quanto dos locadores. Qualquer conflito entre eles deve ser solucionado seguindo o que aponta essa legislação. Por isso, é importante conhecê-la antes de assinar o contrato de aluguel.

Se você é proprietário de um imóvel destinado à locação ou pretende alugar um, não deixe de conferir neste post o que é, exatamente, a Lei do Inquilinato e quais os direitos e deveres ela determina a cada parte:

A legislação

A lei 8.245, a Lei do Inquilinato, foi aprovada em 1991 e sofreu algumas atualizações ao longo dos anos. A legislação aborda praticamente todos os tópicos que podem ser objeto de discórdia entre locador e locatário, como o contrato de aluguel, as garantias de pagamento e os direitos e deveres das partes.

Também estabelece as diretrizes para o término do contrato (seja a rescisão no prazo estabelecido no documento ou de forma antecipada) e para os reajustes no valor do aluguel. Dificilmente haverá alguma situação de conflito que não terá previsão na lei. Por isso é tão importante saber o que a legislação determina. Veja alguns pontos:

Contrato de aluguel

Trata-se do principal documento em uma transação de locação de imóveis. No que diz respeito ao contrato de aluguel, a Lei do Inquilinato estabelece duas modalidades, de acordo com o tempo do acerto. Ele pode ter prazo determinado ou indeterminado.

No contrato por tempo determinado o período de locação é estabelecido entre as partes. Ao fim deste prazo, pelo menos uma das partes deve formalizar o desejo de concluir a transação. Se não houver esta manifestação, o contrato é renovado automaticamente e passa a ter prazo indeterminado de vigência.

A Lei do Inquilinato não estabelece um prazo para este tipo de contrato, mas geralmente a prática comercial estabelece um prazo de 30 e 36 meses. O proprietário só pode solicitar o encerramento do acordo antes do prazo se o inquilino não pagar o aluguel ou infringir alguma norma constante do contrato.

Já ao inquilino é permitido deixar o imóvel antes do prazo, desde que pague uma multa que deve constar no contrato. O valor dela deve ser acordado entre as partes.

Já nos contratos por tempo indeterminado, é possível tanto para locador quanto para locatário solicitar o término do acordo, desde que notifiquem a outra parte com 30 dias de antecedência.

Garantia de pagamento

Outro item importante dos contratos de locação que é regulado pela Lei do Inquilinato diz respeito às garantias de pagamento. O dispositivo busca assegurar o direito do proprietário nos casos de inadimplência do inquilino. Entre as alternativas previstas na lei, estão:

Fiador

O locatário deve apresentar uma terceira pessoa, financeiramente idônea,  que será responsável pelos pagamentos em caso de inadimplência. O perfil deste fiador varia de acordo com as exigências do locador, mas em geral é solicitado que seja proprietário de algum imóvel na mesma cidade onde a locação será celebrada e que tenha determinado patamar de renda.

Caução

Neste caso, o locatário deve depositar antecipadamente um valor de garantia (até o limite de três vezes o aluguel) que será utilizado para honrar os compromissos não pagos. Além do depósito em espécie, a Lei do Inquilinato permite que a caução ocorra por meio de bens móveis ou imóveis.

Seguro-fiança

Contratado pelo inquilino, o seguro-fiança tem o proprietário como beneficiário. O pagamento da apólice serve como ressarcimento do mesmo em caso de inadimplência. Além do valor do aluguel, o seguro-fiança pode cobrir outras despesas não pagas pelo locatário, como a taxa de condomínio, por exemplo.

Reajuste do aluguel

A Lei do Inquilinato também aborda como serão os reajustes no valor do aluguel. Basicamente, a legislação estipula que eles devem ocorrer anualmente e respeitar os índices de inflação verificados no país, como o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), por exemplo, o qual é muito aplicado no mercado imobiliário.

Direitos e deveres

Por fim, é importante ficar atento aos direitos e deveres de inquilinos e proprietários relacionados na Lei do Inquilinato. Confira alguns deles:

Deveres do proprietário

Entregar ao inquilino um imóvel em condições de habitabilidade é o primeiro dever do proprietário. Ele deve zelar pela manutenção da casa ou apartamento e efetuar todos os reparos necessários antes de celebrar o contrato.

Deve ainda arcar com os gastos extraordinários do condomínio (àqueles que ampliam a estrutura do bem), como reformas ou compra de equipamentos, por exemplo, bem como com eventuais indenizações trabalhistas anteriores à locação.

Pouca gente sabe, mas o pagamento do IPTU é uma responsabilidade do proprietário do imóvel, embora este custo geralmente seja repassado ao locatário, desde que essa obrigação venha expressamente consignada em contrato.

Direitos do proprietário

O dono do imóvel tem o direito de retomá-lo no caso de inadimplência do inquilino, seja de forma amigável ou via judicial. Ele também pode escolher qual o tipo de garantia de pagamento deseja incluir na transação.

Deveres do inquilino

O pagamento em dia do valor acordado pela locação, bem como, de seus encargos, é o mais importante dever do inquilino. Ele também deve respeitar a finalidade destinada à locação. Um imóvel residencial, não pode ser utilizado como ponto comercial, por exemplo.

Também cabe ao inquilino arcar com despesa de manutenção dos danos ao imóvel ocorridos durante a locação, além de honrar com despesas como a taxa de condomínio, luz e água, entre outras. Outro dever do inquilino é informar ao proprietário a ocorrência de danos estruturais na unidade, mesmo que não sejam de sua responsabilidade.

No encerramento do contrato, o locatário deve entregar o imóvel exatamente nas mesmas condições que o encontrou. Para isso, é feita uma vistoria no início da locação onde fica registrado o estado da unidade.

Direitos do inquilino

Se for obrigado a realizar benfeitorias indispensáveis para a habitabilidade do imóvel, como reparos em encanamentos ou no telhado, por exemplo, o inquilino tem direito a ser ressarcido, mesmo que não haja expressa autorização do proprietário.

Mas cuidado, pois nem todas as benfeitorias podem ser ressarcidas. Aquelas não consideradas essenciais não são obrigatoriamente pagas pelo proprietário.

Deve ser levado em consideração ainda que as benfeitorias necessárias, não necessariamente autorizadas, introduzidas pelo locatário, bem como as úteis, estas desde que autorizadas, serão passíveis de indenização, salvo disposição expressa em contrato, conforme dispõe o art. 35 da Lei do Inquilinato.

Outro direito do inquilino é a devolução do imóvel a qualquer tempo, independente do prazo previsto em contrato. Neste caso, porém, ele poderá ter que arcar com as multas previstas no documento, multa essa que deverá ser calculada proporcionalmente ao tempo de cumprimento do contrato.

Estes são alguns dos principais tópicos sobre a Lei do Inquilinato que é preciso saber antes de assinar um contrato de locação, seja você proprietário ou inquilino. Buscar ajuda de um especialista em direito com foco no mercado imobiliário é uma alternativa que sempre deve ser considerada para evitar dores de cabeça no futuro.

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