Por que o contrato built to suit é vantajoso para o investidor? - Blog César Rêgo Imóveis

Por que o contrato built to suit é vantajoso para o investidor?

O contrato built to suit tem chamado bastante a atenção de investidores e locatários que querem desenvolver seus empreendimentos sem ficarem preocupados com a obra ou possíveis dívidas que poderiam advir do processo de construção.

A partir da Lei 8.245/1991, que enquadrou esse tipo de negociação como contrato de locação, encerrou-se a discussão sobre se era atípico ou não. A definição com maior clareza os procedimentos e as possibilidades que esse modelo oferece sob o amparo legal trouxe maior segurança ao mercado imobiliário e as negociações em torno desse acordo.

Se quer entender por que o contrato built to suit é vantajoso para o investidor, continue lendo e aprenda com as informações a seguir!

Qual o significado das construções encomendadas para locação e como esse negócio funciona?

Empresas de médio e grande porte, bem como multinacionais que se alocam no Brasil, podem preferir se comprometer com um longo contrato de aluguel e terem acesso a uma construção feita sob encomenda do que ter que pagar pela mesma. Afinal, comprar um terreno e construir um grande galpão ou prédio comercial não é barato e contrato built to suit surge como melhor alternativa.

Esse tipo de acordo se torna uma grande vantagem para investidores e locatários que não querem estar ligados à forma mais comum de compra e venda de imóveis, abrindo um novo precedente para quem quer se beneficiar desse modelo de negócio.

Por meio de contratos longos, que costumam durar 15 anos com a possibilidade de extensão por meio da garantia de renovação para até 50 anos, o investidor tem os seus interesses resguardados e o locatário a certeza de que receberá o imóvel comercial que necessita.

Obviamente, existem algumas peculiaridades que precisam ser verificadas nesse tipo de negociação já que a Constituição resguarda os direitos do locatário por entender que ele está em posição de desvantagem econômica em relação ao locador.

Porém, o artigo 54-A da referida Lei que define o contrato built to suit, garante que a autonomia da vontade prevaleça no acordo por entender que seria injusto para o investidor ver o locatário sair de seu empreendimento após tanto ter investido nele. Assim, o que for acordado livremente no contrato não sofre nulidade legal.

Quais as vantagens do contrato built to suit para investidores?

Investidores que trabalham com imóveis para aluguel podem se beneficiar bastante desse tipo de contrato, já que firmarão acordos de longo prazo com seus locatários reavendo o dinheiro investido nas obras por encomenda.

Do outro lado, os locatários também tem um grande ganho já que não precisarão imobilizar capital podendo pagar por um aluguel com um valor mais alto mas que reverterá em benefício próprio enquanto estiver naquele imóvel.

Além do mais, com as especificações da lei que garantem ao contrato built to suit condições especiais de negociação, o locador tem maior tranquilidade ao saber que o locatário só poderá sair do imóvel caso o contrato seja por tempo indeterminado. Afinal, a única garantia que o proprietário tem de reaver o dinheiro investido é por meio da permanência do inquilino naquele estabelecimento.

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Vale ressaltar que mesmo quando o prazo de permanência no contrato é tido como inderteminado, o locador pode cobrar multa relativa aos aluguéis a serem pagos como forma de não sair lesado dessa negociação. No contrato comum, isso não acontece, sendo cobrada apenas uma multa parcial sobre os valores totais. Essa se torna mais uma forma de garantir que essa relação seja mais justa para ambas as partes.

Por que contrato built to suit pode ser interessante para o locatário e proprietário?

Se em condições favoráveis pode não ser vantajoso comprar um grande terreno e fixar uma construção própria da empresa — por conta das aceleradas mudanças do mundo atual e as possibilidades que isso oferece. Imagine, então, em um contexto de crise como o nosso?

Assim, tanto os empreendedores que querem ter o seu espaço de trabalho feito sob medida quanto os investidores que podem oferecer isso se beneficiam mutuamente. Afinal, pagar pelo aluguel sairá muito mais barato do que ter que construir tudo do zero, além da necessidade de vigiar a obra e averiguar como o futuro local da empresa está sendo erguido.

Firmando um contrato built to suit, o locatário dá ao investidor a garantia de retorno e de que os esforços despendidos naquela construção representarão uma fonte de recursos ao longo do tempo. Além disso, evita também que se tenha capital imobilizado, permitindo que novas construções sejam feitas e novas negociações realizadas.

Como a benfeitoria voluptuária no imóvel se relaciona com o built to suit?

Qualquer modificação na estrutura de um imóvel a fim de aprimorá-lo, desde que não estenda o seu tamanho, pode ser entendida como benfeitoria. Ela pode servir tanto a objetivos meramente estéticos quanto a melhorias, como reformas ou instalação de uma nova edificação dentro da área do terreno, por exemplo.

Basicamente, a benfeitoria se divide em três tipos principais que são:

  • voluptuária: caracterizada pela alteração voltada ao deleite ou recreação, não impactando na funcionalidade do imóvel;
  • úteis: se dedicam a melhorar algum aspecto do imóvel que esteja funcionando devidamente ou que possa aprimorar o seu uso;
  • necessárias: são aquelas que evitam que o bem se deteriore, tendo como principal foco a sua conservação.

Vale ressaltar que quaisquer mudanças voltadas apenas ao benefício do proprietário não podem ser consideradas como benfeitorias sendo, por isso, um termo bastante comum na área de imóveis comerciais.

Sua relação com o contrato built to suit está justamente na forma como essa construção feita sob encomenda procura otimizar o uso daquele bem para os interesses do locatário. Mais uma vez, facilita a relação de benefício mútuo existente entre investidores e seus inquilinos, que poderão obter vantagens por meio desse acordo.

Shopping centers, por exemplo, e as constantes melhoras que realizam em sua infraestrutura, sem necessariamente expandirem a área do seu terreno, podem se enquadrar na forma como benfeitorias se relacionam com o contrato built to suit.

Afinal, os lojistas que ali pagam pelos estabelecimentos no centro comercial serão beneficiados por modificações que visam valorizar o shopping e atrair mais consumidores, resultando em mais vendas.

Como pôde ver, são muitas as formas de investir e cada vez mais proprietários têm se preocupado com isso. Entender que elas vão muito além da forma mais comum de compra e venda, ou mesmo o aluguel tradicional, abre espaço para novas negociações que podem ser extremamente proveitosas. Aproveite bem as informações deste post para encontrar a melhor maneira de realizá-las e veja os seus lucros crescerem.

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