Aprenda aqui como fazer o reajuste do aluguel!

Para boa parte dos proprietários, a locação por conta própria pode ser uma dor de cabeça. Isso acontece porque para além da confecção do contrato, o locador também precisa se preocupar com outros detalhes da negociação. Com isso em mente, elaboramos este post no qual explicamos como fazer o reajuste do aluguel.

Afinal de contas, esse é um procedimento fundamental para garantir a rentabilidade da locação, corrigindo o valor cobrado em função de algum índice referencial. Com essa estratégia, que é antes de tudo, um direito do proprietário, o dono do imóvel consegue proteger sua rentabilidade da inflação dos preços. Agora, descubra mais sobre o tema acompanhando esta leitura. Veja como fazer o cálculo do reajuste de aluguel e não ser prejudicado em seu negócio!

Como fazer o reajuste do aluguel?

Os aluguéis estão entre as principais transações dos brasileiros, sendo uma parte importante do universo imobiliário. Contudo, assim como outros produtos e serviços, os aluguéis precisam ser reajustados anualmente, garantindo o equilíbrio econômico do setor. Sem o ajuste, os proprietários seriam prejudicados, observando sua rentabilidade cair com o desgaste da moeda.

Já no outro ponto de vista, sem a regulamentação — imposta pela Lei do Inquilinato — quem sairia perdendo seriam os inquilinos, em um ambiente hostil no qual os proprietários definiriam suas próprias taxas de reajuste, causando desequilíbrios nas regiões com alta demanda e baixa oferta. Para contornar essa situação, os contratos de locação passaram a indicar alguma taxa referencial para o reajuste do aluguel.

Com isso, foi possível oferecer estabilidade ao segmento, garantindo reajustes transparentes e indiferentes às vontades das duas partes, seja a benefício do proprietário ou inquilino. Nesse contexto, o uso dos índices permitiu que o valor dos aluguéis fosse regulado pelo próprio mercado, eliminando qualquer intervenção pessoal. Agora, conheça esses índices!

IPCA, o Índice de Preços ao Consumidor Amplo

O IPCA é um índice formulado para medir e acompanhar a variação de preços das mercadorias para o consumidor final. É o principal indicador no cálculo de inflação, realizado pelo Banco Central. O IPCA é medido mensalmente, pelo IBGE, até que se constitua o IPCA acumulado, que representa a inflação total dos preços em um ano.

IGP-M, o Índice Geral de Preços e Mercado

O IGP-M foi inicialmente criado para ajustar as correções de Título de Tesouro Nacional, mas com o tempo, passou a ser utilizado preferencialmente no reajuste dos contratos de locação imobiliária. Essa predileção aconteceu por conta da composição do cálculo do IGP-M, com os seguintes pesos:

  • 60% do Índice de Preços por Atacado, o IPA;
  • 30% do Índice de Preços ao Consumidor, o IPC;
  • 10% do Índice Nacional de Custo de Construção, o INCC.

Como você pode ver, trata-se de um índice com uma configuração bem diversificada e sobretudo, correlacionada com a construção civil. Por conta disso, o mercado identificou o IGP-M como uma excelente referência para a correção dos aluguéis. É calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas, com a apresentação do valor consolidado ao fim do ano, como o IPCA.

INPC, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor

Por fim, mas não menos importante, o INPC, que foi concebido na proposta de balizar os reajustes salariais da força de trabalho. Por conta disso, o índice prioriza o acompanhamento dos gastos de uma unidade familiar, observando o impacto da variação no custo dos alimentos, transportes, habitação e afins.

Apesar de ser utilizado em alguns contratos, vale lembrar de que essa não é a solução mais popular, tanto pelo objeto de pesquisa como por sua limitação geográfica, que se foca em avaliar apenas algumas regiões metropolitanas do país. O índice é elaborado pelo IBGE, com análises mensais e apresentação do acúmulo anual.

O que é permitido por lei?

O reajuste dos contratos de aluguel é previsto em dois textos legislativos. A primeira menção acontece nos Artigos 17 e 18 da Lei nº 8.245 de 1991, popularmente conhecida como a Lei do Inquilinato, na qual basicamente os dois trechos esclarecem o seguinte:

  • a definição do valor de aluguel é livre, no entanto, não se pode estipular esse valor em moeda estrangeira;
  • além disso, também é proibido atribuir sua variação ao câmbio ou ao salário-mínimo;
  • as locações residenciais atendem aos critérios de reajuste do Artigo 28 da Lei nº 9.069 de 1995;
  • é permitido que o ajuste seja configurado de maneira alternativa, mas desde que seja explícito no contrato e em comum acordo.

Já a segunda menção está no mesmo Art. 28 que citamos acima, no texto que dispõe sobre o Plano Real. Aqui, o trecho esclarece que a utilização de um índice para o reajuste anual — sugestão ao IPC — e também determina que esse reajuste não tem efeito sobre contratos com menos de 1 ano de duração.

Como fazer o cálculo do reajuste de aluguel?

Pois bem, agora chega o momento de aplicar o índice referencial sobre o valor do aluguel e, assim, descobrir o valor reajustado para o próximo ano. Esse procedimento é de fundamental importância para que não tenha prejuízos e nem se envolva em conflitos com seu inquilino.

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Já existem muitos inquilinos esclarecidos e até entendem como funciona o cálculo do reajuste de aluguel. Sabendo como calcular corretamente, o proprietário fica preparado qualquer eventualidade porque tem certeza de que está agindo dentro da lei.

Calculando o valor inicial do aluguel

Antes de mostrar a fórmula para efetuar o cálculo do reajuste de aluguel, mostraremos como calcular o valor inicial do aluguel. Isso é importante porque é a partir desse valor que você fará os reajustes anuais. Se esse valor for calculado da forma errada, mesmo fazendo os reajustes corretamente, você poderá ter prejuízos ou causar a insatisfação do cliente. O ideal é que o preço cobrado ao inquilino seja justo para ambas as partes.

Para definir o valor de um aluguel, é necessário considerar diferentes fatores, objetivos e subjetivos. Os subjetivos envolvem a experiência do proprietário, das considerações mais pessoais acerca dele. Caso o imóvel esteja fechado por muito tempo, é interessante iniciar com um aluguel mais baixo para atrair os potenciais inquilinos.

Antes de tudo, calcule o percentual sobre o valor do imóvel. Em geral, o aluguel corresponde a um percentual entre 0,4% e 1% do valor da casa ou apartamento. Para esse cálculo, você deve ser cuidadoso e avaliar outros critérios. Visite outros imóveis na mesma área e compare. Observe qual o valor do aluguel de imóveis que apresentam similaridades com o seu (mesmo tamanho, mesma quantidade de quartos e assim por diante).

Lembre-se de que certas comodidades ajudam a valorizar o imóvel. Como exemplo, podemos citar uma casa próxima ao centro, perto de farmácias, padarias, açougues, supermercados, restaurantes, shoppings centers, lojas diversas, escolas, faculdades.

Além disso, analise a possibilidade de alugar com mobília. É comum que casas ou apartamentos mobiliados tenham adicional de 20% ou 30% sobre o valor do aluguel. Mas, para isso, considere se realmente as pessoas na região estão interessadas em locar um imóvel mobiliado.

Calculando o reajuste do aluguel

Agora sim, vamos ver como realizar o cálculo do reajuste de aluguel. Para demonstrar o cálculo em vários cenários, utilizaremos os índices IPCA, IGP-M e INPC acumulados do ano de 2018.

Basicamente, a equação do reajuste deve considerar o seguinte:

  • o valor atual do aluguel;
  • o índice acumulado do ano recém-superado;
  • valor atual + (valor atual x índice).

Portanto, vamos partir para um exemplo hipotético. Digamos que você tem um apartamento alugado ao valor de R$ 2 mil mensais. Qual será o valor desse aluguel para o próximo ano? Confira os seguintes cenários abaixo!

Utilizando o IPCA 2018

  • valor atual: R$ 2.000,00;
  • índice: 3,75%;
  • equação: 2.000 + (2.000 x 3,75%) = 2000 + 75 = R$ 2075,00.

Utilizando o IGP-M 2018

  • valor atual: R$ 2.000,00;
  • índice: 7,54%;
  • equação: 2.000 + (2.000 x 7,54%) = 2000 + 150,80 = R$ 2150,80.

Utilizando o INPC 2018

  • valor atual: R$ 2.000,00;
  • índice: 3,43%;
  • equação: 2.000 + (2.000 x 3,43%) = 2000 + 68,60 = R$ 2068,60.

Você deve verificar qual o índice usado pela sua imobiliária, o que predomina na região. O indicador mais comum é o IGP-M, cuja composição já detalhamos acima. Caso seja escolhido o IPCA, será considerada a variação nos custos. Se para fazer o cálculo do reajuste de aluguel, você optar pelo INPC, serão considerados os gastos com saúde, cuidados pessoais, moradia. Ele é aplicado para envolver famílias que têm uma renda mensal de até 5 salários-mínimos.

Com a demonstração final dos cálculos, também fica evidente a importância de considerar a utilização do IGP-M no cálculo do reajuste de aluguel. Além do índice se apoiar na variação dos preços da construção civil, ele também oferece uma maior rentabilidade no longo prazo, habituando o inquilino a reajustes maiores que foram ao momento do contrato tidos como de comum acordo.

Vale a pena conversar com uma imobiliária para definir o preço de locação de seu imóvel, bem como ajudar com o cálculo do reajuste de aluguel. A César Rêgo Imóveis tem bons profissionais, os quais podem fazer uma avaliação e definir o preço mais equilibrado para o aluguel. Eles podem, inclusive, determinar o valor de mercado dele para aplicar o percentual mais viável. Podem ainda sugerir o índice mais apropriado. A César Rêgo é especializada na venda e locação de imóveis em Fortaleza.

Gostou deste post esclarecendo como fazer o reajuste do aluguel? Gostaria de contar com o apoio de uma empresa especializada? Então, entre em contato conosco e garanta uma excelente performance na locação da sua casa!

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