Comprou uma residência? Saiba 6 direitos após a compra de imóvel!

O sonho de adquirir uma nova residência enfim se realizou! Porém, muita gente não sabe que, mesmo depois do cumprimento de todas as burocracias e do pagamento, alguns direitos após a compra de imóvel persistem e podem ser exercidos pelo adquirente.

Eles envolvem, por exemplo, garantias, defeitos, inadequações e cobrança de condomínio e têm como objetivo tutelar os interesses do comprador. Dependendo do tipo de transação realizada — se com uma construtora ou com o proprietário — poderão ser exercidos a partir de leis distintas.

Por isso, listamos oito direitos após a compra de imóvel que você precisa conhecer para que seus interesses sejam protegidos. Confira!

Comprei um imóvel: qual é a lei aplicável ao meu caso?

A resposta é: depende. Como dito, a legislação a ser aplicada no caso da aquisição de um imóvel vai depender dos sujeitos envolvidos na transação.

Se você o adquiriu de um proprietário anterior, pessoa física ou pessoa jurídica que não tenha habitualidade nesse tipo de venda, a referência legal será o Código Civil. Tendo o negócio sido feito com uma construtora, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor.

Quais são os direitos após a compra de imóvel?

Cada um dos códigos citados traz normas específicas que garantem direitos importantes ao comprador. Vamos a eles para que você entenda todos os direitos do proprietário.

1. Comprar do antigo proprietário: conserto de imperfeições da obra

Havendo imperfeições na obra, como piso trocado, telhas fora do padrão, pintura desgastada etc., a solução será dada de acordo com o tipo de problema. Em casos de vícios aparentes de constatação imediata, pode-se exigir do antigo proprietário o conserto imediato, antes da entrega das chaves. Depois disso, o adquirente não poderá exigir os reparos.

Há também os vícios ocultos, aqueles que exigem certo tempo para serem identificados. São casos como cupim nas madeiras, canos entupidos, laje não impermeabilizada etc.

Nessas hipóteses, o comprador poderá responsabilizar o vendedor e a construtora (se houver culpa) pelo prazo de um ano a partir da data de recebimento do imóvel (art. 441 do Código Civil). Se, por sua natureza, os problemas só puderem ser conhecidos mais tarde, o prazo de um ano para responsabilização será contado a partir da descoberta deles (art. 445, §1º, da Legislação Civil).

Isso poderá ser feito por meio de ação redibitória, na qual se pode exigir o valor pago de volta, com devolução do imóvel. Outra opção é a ação estimatória, em que é possível exigir o abatimento no preço, conforme art. 442 do Código Civil.

Além disso, se for comprovado que o vendedor conhecia os vícios, o pagamento de indenização poderá ser exigido. Se ele não os conhecia, será obrigado a pagar o valor devido somado às despesas do contrato, como determina o art. 443 da Legislação Civil.

2. Comprar do antigo proprietário: reparação de problemas com segurança e solidez

É possível que os problemas da obra sejam mais graves, comprometendo a própria segurança e solidez da construção. São situações como infiltrações ou vazamentos graves, rachadura de vigas, instabilidade do terreno, entre outras.

Nesse caso, você deve acionar a construtora para exigir seus direitos. Isso deverá ser feito no prazo de 180 dias contados a partir da identificação do defeito — se quiser devolver o imóvel e obter o preço de volta. Isso está previsto no art. 618, parágrafo único, do Código Civil. Se desejar obter indenização, a ação deverá ser proposta em três anos.

Porém, perante futuros compradores, a empresa poderá ser responsabilizada por cinco anos a partir da data que consta no “habite-se”. Esse é o prazo de garantia que a obriga a reparar danos na obra, como manda o art. 618 do Código Civil.

3. Comprar do antigo proprietário: reparação por medidas incompatíveis

Já pensou na hipótese de receber uma edificação com medidas reais que não são compatíveis com as informadas do contrato do antigo proprietário? Nesse caso, se a diferença for maior que 5% em relação à medida total do imóvel, você poderá exigir:

  • a complementação da área faltante;
  • a rescisão do contrato (se a falta for grave a ponto de gerar desinteresse pelo negócio);
  • o abatimento no preço.

4. Comprar da construtora: reparação de danos por defeitos no imóvel

Para o Código de Defesa do Consumidor, são defeitos do produto problemas que ofereçam risco à segurança de seus usuários (art. 12, §1º, Código de Defesa do Consumidor). Aqui, consideram-se infiltrações, rachaduras, descumprimento do projeto estrutural, problemas elétricos, abalos estruturais graves etc.

A construtora poderá ser requisitada a pagar pelo conserto ou finalizar a obra. O prazo para propor essa ação é de cinco anos a partir do conhecimento do defeito. Também será possível pedir, em três anos, indenização por eventuais danos decorrentes do problema.

As exigências por parte do comprador, a depender da análise realizada com respaldo judicial, podem incluir:

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  • conserto dos defeitos de forma definitiva, com multa para descumprimento. Contudo, também pode ser solicitado ao comprador que faça os consertos por meio de terceiros, à custa da construtora ou do antigo comprador;
  • exigência de uma indenização correspondente à desvalorização do imóvel, caso os defeitos não possam ser reparados. O valor é determinado por meio de uma perícia judicial;
  • indenização por dano moral, por motivos de frustração por parte do comprador, que pensa ter realizado o sonho da casa própria, mas passou a conviver com uma série de incômodos.

5. Comprar da construtora: reparação por inadequação

Aqui, estamos falando de imperfeições na construção, divergências na metragem do imóvel, cor diferente do que foi combinado, ausência de itens previstos no projeto, entre outras situações. Nesses casos, não há risco para o consumidor, mas a edificação não está em conformidade com o que foi acordado. Essa desconformidade pode compreender:

  • qualidade;
  • disparidade do produto com as informações fornecidas;
  • quantidade.

Nos dois primeiros casos, o comprador do imóvel deve relatar o problema imediatamente à construtora, que terá 30 dias para resolver a falha (art. 18, §1º, Código de Defesa do Consumidor). Se não o fizer, o proprietário poderá recorrer a uma ação de obrigação de fazer, a ser proposta em 90 dias a partir da entrega do imóvel ou do conhecimento da inadequação.

Querendo devolver o imóvel e recuperar o valor pago, poderá fazê-lo por ação redibitória, também em 90 dias. Poderá ainda exigir indenização ou abatimento no preço, por ação estimatória, no mesmo prazo.

No terceiro caso, de inadequação por quantidade (medidas do imóvel), qualquer que seja a diferença entre o que foi anunciado e o tamanho real, o consumidor poderá escolher entre requerer:

  • substituição do imóvel ou complementação da área (ação de obrigação de fazer);
  • resolução do contrato com devolução do imóvel e dos valores pagos (ação redibitória);
  • abatimento do preço (ação estimatória).

Nas duas primeiras situações, o prazo será de um ano a partir da entrega. Na terceira, o pedido pode ser feito em até três anos.

6. Comprar da construtora: pagamento de taxa de condomínio mediante entrega das chaves

Adquirido o imóvel, o pagamento das taxas de condomínio somente poderá ser repassado depois da entrega das chaves. Afinal, deve arcar com esse custo quem já ocupa ou pode ocupar a edificação.

No caso de parcelas já terem sido pagas, é possível recorrer à justiça, suspendendo as próximas e depositando-as em juízo. Outra opção é continuar fazendo o pagamento e, posteriormente, pedir o ressarcimento dos valores em dobro. Fique atento, pois isso também se aplica à compra com proprietário!

Ainda é importante ressaltar que o condomínio deve atender a todas as condições de uso, inclusive em relação a áreas comuns. Mesmo que a unidade seja entregue sem água, luz ou gás, o comprador ainda pode se recusar a aceitar o imóvel até que esses ajustes sejam feitos.

Se houver cobrança nesse período, ela é de responsabilidade da construtora ou do antigo proprietário. Nesse caso também é comum se deparar com cláusulas que estipulam prazos aleatórios, então é bom ter cuidado para não ter que lidar com uma despesa extra.

7. Comprar com garantia: o que observar a respeito dos direitos do proprietário

A compra de um imóvel pede que os direitos do proprietário sejam considerados com muita atenção. Especialmente no que diz respeito a garantia daquele imóvel, que deve estar especificada em contrato, de maneira clara e concisa.

Em alguns casos, a cláusula é abusiva e exime o fornecedor de toda e qualquer responsabilidade por problemas estruturais que porventura aconteçam após a compra. Ou ainda, garantem um prazo ínfimo em relação a vícios construtivos.

No entanto, é importante frisar que o Código do Consumidor garante o prazo legal de 90 dias para todos os vícios relacionados a bens duráveis, a contar do momento da entrega ou do reconhecimento dela. Sendo assim, para que esse prazo fique estipulado de acordo com a realidade ou a necessidade do proprietário, é fundamental revisar a cláusula e adicionar mudanças e ajustes em concordância com a parte vendedora.

8. Comprar da construtora ou do antigo proprietário: o que fazer em relação à vistoria

É aconselhado que o comprador providencie uma vistoria própria, com a supervisão de um profissional apto e de confiança. Ela deve ser realizada antes da entrega efetiva do imóvel, para que não haja dor de cabeça relacionada a eventos e problemas no futuro.

O profissional deve checar todos os aspectos estruturais do imóvel, de preferência na presença de um representante legal do antigo proprietário ou da construtora. Assim, fica o registro sobre qualquer questão específica, da qualidade do material prometido em contrato, até detalhes que foram vendidos na planta.

A verificação também deve ser aplicada a instalações elétricas e hidráulicas, para que não aconteça surpresas desagradáveis posteriormente. Qualquer problema deve ser comunicado por registro escrito ao responsável da venda. Caso ele se negue a permitir a vistoria, um dos direitos do proprietário é recorrer ao ajuizamento de Ação Cautelar de Vistoria.

Dessa forma, as duas partes se beneficiam e evita-se a necessidade de maiores transtornos e desentendimentos. É indispensável avaliar a condição do imóvel sob um olhar especializado para chegar a essa nova garantia, caso ela seja mesmo necessária.

Para garantir uma experiência completa com a aquisição do novo lar, é fundamental conhecer as suas garantias e direitos do proprietário. Assim, será possível exercê-las nas condições e prazos estabelecidos em lei.

Portanto, ocorrendo alguma violação das regras aplicáveis a esse tipo de negócio, faça valer os seus direitos após a compra de imóvel. Dessa maneira, você garantirá a satisfação de usufruir da sua nova residência, tendo a certeza de contar com todos os benefícios que foram prometidos.

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