Conheça as garantias na locação de um imóvel

Por ser um contrato que se estende ao longo do tempo e que envolve a obrigação de pagamentos mensais, o aluguel de um imóvel pode causar certa insegurança ao locador. Porém, há meios de se assegurar que, em caso de inadimplência, ele não sofrerá prejuízos. Você sabia disso?

Estamos falando das garantias na locação de imóvel. São elas a fiança, o seguro fiança, a caução e o título de capitalização  previstas no art. 37 da Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato. O proprietário pode escolher uma delas (somente uma!) e registrar no contrato a opção que ofereça maior tranquilidade e a certeza de que receberá os aluguéis.

Contudo, para fazer uma escolha segura, é fundamental entender sobre essas garantias, conhecendo as vantagens e desvantagens de cada uma delas. Por isso, trouxemos aqui tudo o que você precisa saber sobre o assunto. Não deixe de conferir!

Fiança

Essa garantia talvez seja a mais conhecida. Nela, um terceiro garante ao locador o pagamento dos valores devidos pelo locatário, em caso de inadimplência. Eles podem ser referentes ao aluguel, ao IPTU, taxas de condomínio, danos ao imóvel, dentre outros.

Apresenta a vantagem de ser rápida e de não exigir o dispêndio de qualquer quantia inicial, sendo que basta encontrar uma pessoa apta a ser fiadora. Entretanto, para isso, as imobiliárias em geral exigem a comprovação de renda pelo menos três vezes superior ao valor do aluguel, além da inexistência de registro em cadastros de proteção ao crédito e de ter um imóvel próprio na mesma cidade em que a locação será feita.

O primeiro requisito tem como objetivo saber se o fiador tem condições financeiras de arcar com eventual inadimplência do inquilino. O segundo buscar assegurar que ele não é um devedor contumaz, ou seja, uma pessoa que tem o costume de não pagar dívidas e tributos. Já o terceiro visa a facilitar a penhora em uma ação judicial, a ser ajuizada pela imobiliária, caso não haja pagamento e aquele que garantiu a fiança não puder fazê-lo.

Contudo, exatamente por haver essas exigências e riscos, é difícil encontrar um fiador que as aceite. Outro ponto negativo é a exigência de vários documentos, não só em relação a quem oferece a garantia, mas também ao locatário e os respectivos cônjuges.

Além disso, pode acontecer de esse fiador, futuramente, ficar sem renda ou se desfazer do imóvel apontado como resguardo do direito do locador. Tais fatos acabam tornando insegura a garantia.

Seguro fiança

De forma parecida com o que acontece no caso da fiança, no seguro fiança, também há a garantia do pagamento do aluguel e demais encargos por um terceiro em caso de inadimplência por parte do inquilino. Porém, aqui, não há a figura do fiador. Quem exerce um papel parecido ao dele é uma seguradora.

Dessa forma, nesse tipo de garantia, o locatário contrata uma apólice de seguro, pagando àquela um valor que pode variar de uma a três vezes o devido mensalmente, de acordo com o seu perfil. A seguradora, por sua vez, assume a obrigação de arcar com os aluguéis não pagos.

A vantagem do seguro fiança é ser uma opção mais segura para ambas as partes. Tanto o devedor dos aluguéis poderá contar que terá a garantia, sem precisar recorrer a um fiador, quanto o locador terá a certeza de receber o pagamento mensal. Além disso, a seguradora oferece serviços, como reparos hidráulicos e assistência de chaveiro.

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Entretanto, além de representar um gasto a mais para o inquilino, o contrato que sustenta essa relação tem prazo de um ano, devendo ser renovado periodicamente, para assegurar a garantia. Portanto, o proprietário deve ficar de olho nisso, para não correr o risco de não receber valor algum em caso de inadimplência de quem ocupa o imóvel.

Caução

Na modalidade caução, um bem, que pode ser móvel, imóvel ou dinheiro, é oferecido em garantia ao pagamento dos aluguéis. Ou seja, em caso de inadimplência por parte do inquilino, aquilo que foi oferecido servirá para pagamento da dívida perante o locador.

De acordo com o art. 37 da Lei do Inquilinato, se a caução for em bens móveis, deve ser feito o respectivo registro em Cartório de Títulos e Documentos. Em caso de bens imóveis, o mesmo deve ser feito, porém, à margem da respectiva matrícula, no Cartório de Registro de Imóveis.

Já a caução em dinheiro, segundo a lei, deverá ser depositada em caderneta de poupança, sendo que eventuais rendimentos serão revertidos em benefício do locatário quando for feito o levantamento da quantia. Porém, lembre-se: por lei, o valor a ser exigido em caução não pode ultrapassar três vezes o do aluguel!

Título de capitalização

Essa é uma nova garantia que vem sendo aplicada em contratos de locação de imóveis. Ela se configura como um tipo específico de caução, em que o inquilino adquire de uma instituição financeira um título de capitalização em seu nome, mas vinculado ao acordo feito com o locador.

Ao final do prazo previsto no contrato, não havendo débitos a serem pagos em favor do proprietário do imóvel, o locatário poderá resgatar o montante investido, com correção monetária. Por outro lado, se houver, o título será sacado por aquele, com o objetivo de cobrir prejuízos.

Essa modalidade de garantia, que é uma espécie do gênero caução, tem como uma de suas vantagens a desnecessidade de se buscar um fiador, bem como a menor burocracia para obter o título. 

Além disso, ela é mais vantajosa do que o seguro fiança, já que, aqui, o dinheiro pode ser reavido por quem investiu. Porém, por ser necessário deixar uma quantia razoável em caução, é preciso que a pessoa que vá aplicá-la tenha um grande capital de giro.

Há, ainda, a chance de o valor do título ser insuficiente para pagar os débitos da locação, ao final do prazo dela. Nessa hipótese, o proprietário corre o risco de não conseguir receber a diferença.

Como se pode ver, é perfeitamente possível ter a certeza de um aluguel seguro e sem preocupações ou prejuízos: basta fazer uma análise e colocar na balança os prós e os contras de cada uma das garantias na locação de imóvel. Uma boa dica é contar com a ajuda de uma imobiliária nessa tarefa. Com certeza, a experiência de seus profissionais no assunto vai garantir que a sua escolha seja a mais acertada possível!

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2 Comments on “Conheça as garantias na locação de um imóvel”

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