Consórcio ou financiamento? Veja o que vale mais a pena para você!

Existem duas formas principais, atualmente, de adquirir um imóvel. Uma delas é o financiamento. Outra é o consórcio. Ambas têm suas vantagens e limitações. O financiamento é um empréstimo que você faz ao banco e fica pagando durante um determinado prazo em parcelas mensais. Como compensação, o banco cobra juros.

O consórcio não é um empréstimo, mas uma poupança que você faz, sendo que o dinheiro fica depositado, não em um banco, mas sob a gestão de uma administradora. Até o encerramento do consórcio, acontecem sorteios e lances, antecipando o recebimento do bem.

Saiba mais sobre essas duas modalidades de crédito, fazendo a leitura completa do post! Assim, você terá mais condições de escolher entre consórcio ou financiamento.

As regras do financiamento: a modalidade mais praticada

O financiamento imobiliário é muito praticado no Brasil. As instituições financeiras emprestam dinheiro ao cliente para que ele compre uma casa ou um apartamento à vista. O cliente paga o empréstimo em um prazo específico. Geralmente, o prazo para pagamento de imóveis pode chegar até 25 ou 30 anos. Há a incidência de juros em cada parcela. Quando o cliente antecipa valores, são descontados juros que, posteriormente, incidiriam sobre as parcelas. Da mesma forma, se ele atrasa parcelas, terá que pagar multas e juros mais altos.

Para realizar um financiamento, o banco realiza uma análise para a aprovação do crédito. Alguns bancos financiam até um determinado valor. A Caixa Econômica, que faz financiamentos do governo federal, pode financiar até 80% ou 90% do imóvel. O preço dos imóveis também varia dependendo do sistema de financiamento e da região.

Por exemplo, para o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o imóvel deve ter um valor máximo de R$ 800 mil na maior parte dos estados, exceto em São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal, onde o valor máximo pode ser de até R$ 950 mil. Já no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), não existe um valor máximo para o imóvel e as taxas de juros podem ser mais altas.

Outro ponto a considerar em um financiamento é o sistema de amortização, isto é, a forma como o dinheiro será devolvido ao banco, acrescido dos respectivos juros. Os sistemas mais usados são o Price (sistema francês), o SAC (sistema de amortização constante), o SAA (sistema americano de amortização) e o SAM (sistema de amortização misto). As características deles são as seguintes:

  • no sistema Price, as prestações são constantes;
  • no SAC, a amortização é constante e as prestações tendem a diminuir;
  • no SAM, há uma combinação do Price e do SAC;
  • no SAA, somente os juros são pagos durante o prazo e, no final, apenas o valor principal é amortizado.

Os financiamentos podem ser federais, estaduais e do próprio município. Muitas construtoras e incorporadoras também realizam financiamentos diretamente com os clientes.

As regras do consórcio: a modalidade menos burocrática

Vamos agora falar sobre a outra modalidade de crédito. Assim, você ficará mais esclarecido na hora de escolher consórcio ou financiamento. O consórcio reúne pessoas que aplicam dinheiro com um objetivo comum: adquirir um imóvel ou outro bem. Uma administradora se responsabiliza por gerenciar o dinheiro dos consorciados. A cada mês, um ou mais recebem a carta de crédito, ou seja, são contemplados por meio de sorteios ou lances. Com a carta nas mãos, a pessoa já pode escolher seu imóvel. A administradora faz o pagamento à vista. Para ter direito a participar dos sorteios e lances, é preciso estar com as mensalidades em dia.

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O prazo para consórcios imobiliários varia: 10, 15 ou até 25 anos (120, 180 ou 300 meses). Também pode ser menor. Durante esse tempo, cada participante paga uma mensalidade, composta pelo fundo comum, taxa administrativa e fundo de reserva (em alguns, cobra-se ainda o seguro).

O fundo comum é o valor do imóvel dividido pelo período do consórcio. A taxa de administração é a remuneração da administradora. O fundo de reserva é um capital disponibilizado para ocasiões especiais, como inadimplência de algum membro (pode ser devolvido parcialmente ou integralmente ao final do consórcio, dependendo do uso).

O consórcio é vendido por meio de cotas. É permitido vender a cota ou trocá-la por outra mais acessível, mas é fundamental conversar com a administradora para entender como isso pode ser feito. Atrasos de pagamento também implicam em multas e juros. Há a possibilidade de antecipar parcelas e reduzir assim o prazo para quitação do consórcio, podendo receber descontos. É importante lembrar que, depois de contemplado, o consorciado continua no grupo, até encerrar seu saldo devedor.

Consórcio ou financiamento: as principais diferenças

Consórcio ou financiamento: qual escolher? Depois de analisar as regras de cada um, vamos listar as principias diferenças entre ambos.

No consórcio:

  • o pagamento da taxa de administração e fundo de reserva (em alguns casos, do seguro);
  • não é necessário dar entrada;
  • os reajustes são anuais e seguem geralmente o INCC (Índice Nacional de Custo de Construção), mas não há juros;
  • o imóvel não é disponibilizado imediatamente, somente depois da contemplação por meio de sorteios ou lances;
  • os prazos tendem a ser menores que os do financiamento;
  • a burocracia é menor, já que não há análise de crédito para participar (mas essa análise é feita para receber a carta de crédito);
  • a flexibilidade para escolher o imóvel que quiser, para vender ou mudar de cota;
  • os imóveis podem ter uma valorização maior que os reajustes do INCC;
  • o risco de inadimplência de outros consorciados.

No financiamento:

  • o pagamento de juros;
  • a necessidade de dar uma entrada (15%, 20%, 30% do valor do imóvel);
  • os reajustes são anuais e seguem a TR (Taxa Referencial);
  • a disponibilização do imóvel é imediata;
  • a possibilidade de diluir as mensalidades em prazos mais extensos;
  • a burocracia é maior, com análise de crédito e avaliação do imóvel, além de outras restrições como vimos mais acima;
  • o preço do imóvel fica travado (ao final do financiamento, o imóvel pode ter se valorizado ou desvalorizado);
  • o risco de inadimplência com o banco.

Algo que eles têm em comum é a permissão de uso do Fundo de Garantia, desde que o imóvel seja residencial e situado no mesmo lugar em que a pessoa mora ou trabalha. O dinheiro pode ser usado para quitar o saldo devedor, para dar entrada (financiamentos), para dar lance (consórcio) e de outras maneiras.

Enfim, para escolher entre consórcio ou financiamento, você deve analisar suas próprias condições e necessidades. Se você precisa urgentemente de um imóvel, o ideal é financiá-lo. Se está investindo para o futuro, o consórcio é uma boa opção. Uma boa imobiliária pode te ajudar a fazer a melhor escolha. A César Rego é uma empresa que procura encontrar as melhores soluções de acordo com o perfil do cliente. Tem um amplo portfólio de imóveis e tem corretores que conhecem a fundo o mercado imobiliário.

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