O inquilino tem direito de preferência? Entenda agora!

Se você já fez qualquer tipo de transação que envolvesse o mercado imobiliário, é bastante provável que tenha percebido que o segmento é burocrático e envolve uma série de detalhes legais. Diante dessa realidade, saber se um inquilino tem direito de preferência para a compra do imóvel que ele aluga é muito importante.

Muitos proprietários e até locatários não dominam completamente o tema — que, eventualmente, gera algumas dúvidas mesmo em profissionais experientes do ramo, embora a legislação seja bastante clara.

Confira o conteúdo a seguir e aprenda um pouco mais sobre o que diz a nossa lei.

O que é o direito de preferência?

O direito de preferência é uma regra da lei que diz que, em casos de venda, promessa de venda ou cessão de direitos do imóvel, os inquilinos têm a primazia para a aquisição da unidade em questão. Deve haver igualdade de condições mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio que garanta a consciência da situação à pessoa.

Em outras palavras, o direito de preferência confere aos locatários a garantia de adquirir a casa ou o apartamento que ele aluga do senhorio pelo mesmo preço e pelas mesmas condições dadas a terceiros. O dono precisa, de acordo com a legislação, comunicá-lo adequadamente caso tenha a intenção de vender.

Como o direito de preferência funciona?

De acordo com a lei, quando uma pessoa decide vender sua propriedade, precisa notificar o inquilino. Essa comunicação não pode ser feita de qualquer maneira, devendo conter todas as condições estipuladas para o negócio — sobretudo detalhes quanto ao preço, às formas de pagamento, aos ônus reais e assim por diante.

Como dissemos, o meio de informar esse fato ao locatário precisa ser inequívoco e ter forma judicial ou extrajudicial (pelo Cartório de Títulos e Documentos), podendo ser também uma carta registrada. Feito isso, é dada aos locatários a preferência na compra do imóvel alugado pelo mesmo valor que for oferecido a terceiros.

O que o inquilino deve fazer?

Uma vez que o inquilino tenha recebido a devida notificação sobre a intenção de venda do proprietário, ele deve se manifestar. Caso a pessoa tenha interesse pela compra do imóvel, será preciso enviar, por escrito e no prazo de 30 dias, se estão aceitas as condições impostas (sob pena de perda do direito de preferência).

Essa também é uma garantia legal para o locatário, uma vez que, mesmo que o locador da casa ou do apartamento simplesmente desista da negociação, ele se responsabilizará pelos prejuízos ocasionados. Portanto, o inquilino será indenizado com um valor em dinheiro que compense o dano causado.

Da mesma maneira, caso não seja devidamente notificado sobre a venda do imóvel, o locatário pode expor as perdas e os danos gerados pelo dono da propriedade. Ou seja: se ele depositar o preço estipulado e as demais despesas do ato da transferência no prazo de seis meses, terá o direito de requerer o bem para si.

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Vale ressaltar outro detalhe importante quando à legalidade dos contratos de locação vigentes: em teoria, para o direito de preferência ter valor legal, o acordo deve estar averbado no Registro de Imóveis. No entanto, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), em recente decisão, garantiu que o direito está garantido ao locatário mesmo quando isso não é feito.

Em linhas gerais, as relações jurídicas não admitem nenhum tipo de privilégios para uns em comparação aos outros. Mas, nesse caso, a Lei do Inquilinato vem impor algo que pode ser benéfico a todos os envolvidos, aprimorando o relacionamento e dando ao locatário a prerrogativa de primazia para o local que ele já arrenda.

Por que deixar a documentação em dia?

Depois de entender melhor o que é o direito de preferência, além de como o proprietário e o inquilino devem agir em caso de venda de um imóvel locado, chegou a hora de compreender por que você não pode deixar de ter a documentação em dia. Além de simplesmente cumprir a lei, esse cuidado traz diversos outros benefícios. Confira abaixo quais são.

Facilita a venda do imóvel

Logicamente, um dos grandes benefícios de deixar os documentos em dia é facilitar na hora de vender a propriedade. Uma unidade em situação irregular ou sem a documentação completa tende a ser vendida por um valor abaixo do mercado, visto que o comprador terá despesas não apenas com a compra, mas também com sua legalização.

Até mesmo as melhores imobiliárias do mercado costumam não aceitar casas e apartamentos que não estejam legalizados em seu catálogo, assim como os bancos dificilmente aprovariam um financiamento imobiliário nessas condições. Em resumo, deixar seu patrimônio em situação regular é imprescindível nos dias de hoje.

Garante segurança jurídica

A segurança jurídica é outro benefício de deixar a documentação, sendo que isso pode ser observado sob diferentes perspectivas. Embora a jurisprudência do STF garanta que o direito de preferência exista mesmo para contratos que não estejam averbados no Registro de Imóveis, essa é uma situação que pode trazer dores de cabeça para os envolvidos.

Até mesmo para garantir a validade da compra pelo inquilino, é imprescindível que a papelada esteja devidamente atualizada e legalizada. Caso contrário, tanto o comprador quanto o vendedor podem ser alvos de pessoas que agem de má-fé, estando mais suscetíveis a golpes, entre outros riscos.

Impede o risco de multas

Embora essa situação não seja tão comum quanto deveria em algumas cidades do Brasil, há a possibilidade de levar alguma multa caso o imóvel não esteja devidamente regularizado. Isso pode acontecer em caso de fiscalização ou denúncias por determinada irregularidade. Financeiramente falando, simplesmente não vale a pena correr tal risco.

Como você pôde conferir no conteúdo acima, o inquilino tem direito de preferência na compra do imóvel que já aluga. Portanto, a intenção de venda precisa ser comunicada de forma inequívoca pelo proprietário, de acordo com a nossa legislação.

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