Por que o contrato built to suit é vantajoso para o investidor?

O contrato built to suit tem chamado bastante a atenção de investidores e locatários que querem desenvolver seus empreendimentos sem ficarem preocupados com a obra ou possíveis dívidas que poderiam advir do processo de construção.

A partir da Lei 8.245/1991, que enquadrou esse tipo de negociação como contrato de locação, encerrou-se a discussão sobre se era atípico ou não. A definição com maior clareza os procedimentos e as possibilidades que esse modelo oferece sob o amparo legal trouxe maior segurança ao mercado imobiliário e as negociações em torno desse acordo.

Se quer entender por que o contrato built to suit é vantajoso para o investidor, continue lendo e aprenda com as informações a seguir!

Qual o significado das construções encomendadas para locação e como esse negócio funciona?

Empresas de médio e grande porte, bem como multinacionais que se alocam no Brasil, podem preferir se comprometer com um longo contrato de aluguel e terem acesso a uma construção feita sob encomenda do que ter que pagar pela mesma. Afinal, comprar um terreno e construir um grande galpão ou prédio comercial não é barato e contrato built to suit surge como melhor alternativa.

Esse tipo de acordo se torna uma grande vantagem para investidores e locatários que não querem estar ligados à forma mais comum de compra e venda de imóveis, abrindo um novo precedente para quem quer se beneficiar desse modelo de negócio.

Por meio de contratos longos, que costumam durar 15 anos com a possibilidade de extensão por meio da garantia de renovação para até 50 anos, o investidor tem os seus interesses resguardados e o locatário a certeza de que receberá o imóvel comercial que necessita.

Obviamente, existem algumas peculiaridades que precisam ser verificadas nesse tipo de negociação já que a Constituição resguarda os direitos do locatário por entender que ele está em posição de desvantagem econômica em relação ao locador.

Porém, o artigo 54-A da referida Lei que define o contrato built to suit, garante que a autonomia da vontade prevaleça no acordo por entender que seria injusto para o investidor ver o locatário sair de seu empreendimento após tanto ter investido nele. Assim, o que for acordado livremente no contrato não sofre nulidade legal.

Quais as vantagens do contrato built to suit para investidores?

Investidores que trabalham com imóveis para aluguel podem se beneficiar bastante desse tipo de contrato, já que firmarão acordos de longo prazo com seus locatários reavendo o dinheiro investido nas obras por encomenda.

Do outro lado, os locatários também tem um grande ganho já que não precisarão imobilizar capital podendo pagar por um aluguel com um valor mais alto, mas que reverterá em benefício próprio enquanto estiver naquele imóvel.

Além do mais, com as especificações da lei que garantem ao contrato built to suit condições especiais de negociação, o locador tem maior tranquilidade ao saber que o locatário só poderá sair do imóvel caso o contrato seja por tempo indeterminado. Afinal, a única garantia que o proprietário tem de reaver o dinheiro investido é por meio da permanência do inquilino naquele estabelecimento.

Vale ressaltar que mesmo quando o prazo de permanência no contrato é tido como inderteminado, o locador pode cobrar multa relativa aos aluguéis a serem pagos como forma de não sair lesado dessa negociação. No contrato comum, isso não acontece, sendo cobrada apenas uma multa parcial sobre os valores totais. Essa se torna mais uma forma de garantir que essa relação seja mais justa para ambas as partes.

Por que contrato built to suit pode ser interessante para o locatário e proprietário?

Se em condições favoráveis pode não ser vantajoso comprar um grande terreno e fixar uma construção própria da empresa — por conta das aceleradas mudanças do mundo atual e as possibilidades que isso oferece. Imagine, então, em um contexto de crise como o nosso?

Assim, tanto os empreendedores que querem ter o seu espaço de trabalho feito sob medida quanto os investidores que podem oferecer isso se beneficiam mutuamente. Afinal, pagar pelo aluguel sairá muito mais barato do que ter que construir tudo do zero, além da necessidade de vigiar a obra e averiguar como o futuro local da empresa está sendo erguido.

Firmando um contrato built to suit, o locatário dá ao investidor a garantia de retorno e de que os esforços despendidos naquela construção representarão uma fonte de recursos ao longo do tempo. Além disso, evita também que se tenha capital imobilizado, permitindo que novas construções sejam feitas e novas negociações realizadas.

Qual a relação entre o contrato build to suit e a lei do inquilinato?

Um ponto importante a ser entendido por contas das suas implicações legais e que certamente regerão os contratos built to suit é a lei do inquilinato. Em seu formato mais comum, ela visa proteger o locatário por entender que ele está em uma posição vulnerável em relação ao locador que é proprietário do imóvel alugado. Porém, com as mudanças ocorridas em lei que vigoram desde 2012 essa relação tem sido muito mais equilibrada e justa a ambas às partes.

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No modelo tradicional, quem vive na propriedade de aluguel pode, por exemplo, desistir da locação com aviso prévio de 30 dias e nada ter que resolver com o locador após a saída do imóvel. Porém, no contrato built to suit no qual o proprietário investiu um bom montante de dinheiro para fazer os devidos ajustes ou mesmo construir um imóvel do zero para o locador, tal regra seria injusta e inviável ao proprietário. Esse ponto desencorajava diversos investidores que agora podem se sentir mais seguros por meio das regras vigentes nesse contrato.

Por conta disso, a lei 12.744/2012 entrou em vigor para relativizar essa questão e deixar a negociação mais equilibrada. Por meio dela, ficou estipulado que “prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei”. Posto em uma linguagem simples, significa que locador e locatário terão mais liberdade para fecharem acordos e que esses acordos estarão legalmente validados caso atendam às prerrogativas desse tipo de negociação e estejam distinguidos em contrato.

Imagine, por exemplo, em um locador que constrói um grande galpão para ser alugado por um período de, pelo menos, 10 anos e o locatário desiste do projeto em vias da concretização da obra. Certamente, significaria um prejuízo considerável a quem investiu nessa construção. Com a lei de 2012, passou então a vigorar o que foi firmado no livre acordo em contrato fazendo com que ambos estejam cientes de suas responsabilidades e possam arcar com os devidos custos.

Nesse sentido, outra questão importante tem a ver com a multa rescisória por parte do locatário também conhecida como “denúncia antecipada”. Pegando o mesmo exemplo citado no parágrafo anterior, podemos imaginar que quem vai se estabelecer no imóvel alugado pode até desistir do empreendimento, porém, precisa estar disposto a arcar com os prejuízos causados por essa desistência.

A lei estipula que a multa a ser paga seja proporcional ao prazo que ainda falta para a conclusão do contrato, não podendo ser acrescidos quaisquer valores que sejam abusivos. Todavia, dado o tamanho do investimento que costuma prevalecer em contratos built to suit, esse detalhe certamente desencoraja o locatário a desistir por motivos fúteis, fazendo com que o acordo seja interessante a ambas às partes.

Outro ponto importante é que no formato atual é legalmente possível acordar caso a caso como funcionarão demais tributos relativos ao imóvel como seguro, custos de manutenção e demais taxas que costumam ser cobradas em acordos tradicionais. O importante é que isso esteja estipulado no contrato e alinhado com os princípios legais dispostos em transações imobiliárias.

Todas essas mudanças e atualizações legais sobre o contrato built to suit fortaleceram esse tipo de negociação no mercado imobiliário. Se antes uma das partes podia se sentir insegura ao assumir o compromisso de fazer esse investimento, agora podem negociar de forma muito mais tranquila, segura e acertada.

Aproveite disso para dar um passo à frente e encontrar o melhor acordo que atenda os seus interesses. Certamente você tem muito a ganhar por meio do contrato built to suit.

Como a benfeitoria voluptuária no imóvel se relaciona com o built to suit?

Qualquer modificação na estrutura de um imóvel a fim de aprimorá-lo, desde que não estenda o seu tamanho, pode ser entendida como benfeitoria. Ela pode servir tanto a objetivos meramente estéticos quanto a melhorias, como reformas ou instalação de uma nova edificação dentro da área do terreno, por exemplo.

Basicamente, a benfeitoria se divide em três tipos principais que são:

  • voluptuária: caracterizada pela alteração voltada ao deleite ou recreação, não impactando na funcionalidade do imóvel;
  • úteis: se dedicam a melhorar algum aspecto do imóvel que esteja funcionando adequadamente, ou que possa aprimorar o seu uso;
  • necessárias: são aquelas que evitam que o bem se deteriore, tendo como principal foco a sua conservação.

Vale ressaltar que quaisquer mudanças voltadas apenas ao benefício do proprietário não podem ser consideradas benfeitorias, sendo, portanto, um termo bastante comum na área de imóveis comerciais.

Sua relação com o contrato built to suit está justamente na forma como essa construção feita sob encomenda procura otimizar o uso daquele bem para os interesses do locatário. Mais uma vez, facilita a relação de benefício mútuo existente entre investidores e seus inquilinos, que poderão obter vantagens por meio desse acordo.

Shopping centers, por exemplo, e as constantes melhorias que realizam em sua infraestrutura, sem necessariamente expandirem a área do seu terreno, podem se enquadrar na forma como benfeitorias se relacionam com o contrato built to suit.

Afinal, os lojistas que ali pagam pelos estabelecimentos no centro comercial serão beneficiados por modificações que visam valorizar o shopping e atrair mais consumidores, resultando em mais vendas.

Como pôde ver, são muitas as formas de investir e cada vez mais proprietários têm se preocupado com isso. Entender que elas vão muito além da forma mais comum de compra e venda, ou mesmo o aluguel tradicional, abre espaço para novas negociações que podem ser extremamente proveitosas. Aproveite bem as informações deste post para encontrar a melhor maneira de realizá-las e veja os seus lucros crescerem.

Se gostou de entender por que o contrato built to suit é vantajoso para o investidor, mas ainda quer esclarecer algum ponto desse post, deixe seu comentário. Será um prazer ajudá-lo a negociar da melhor forma possível!

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