Saiba quais são os casos de isenção de imposto sobre venda de imóveis

Não raramente, os temas imobiliários acabam se misturando com questões tributárias. Afinal de contas, é importante perceber que certas negociações podem configurar a movimentação de patrimônio. Sendo assim, existem algumas situações em que o indivíduo precisa prestar contas à Receita Federal para garantir sua regularidade. Pensando nisso, elaboramos este post, em que destacamos os cenários que contam com a isenção de imposto sobre venda de imóveis.

Apesar de ser um tema um tanto complexo, acreditamos que é fundamental que você se mantenha antenado no assunto, evitando deslizes que possam prejudicar o seu status com o Leão. Por conta disso, reunimos todos os casos em que você poderá contar com a isenção, explicando suas justificativas e métodos de declaração. Sem mais demoras, acompanhe!

O lucro imobiliário ou ganho de capital

Grosso modo, toda venda deve ser declarada e tributada. Especificamente no caso dos imóveis, essa negociação é taxada com uma alíquota de 15%. Por conta disso, sempre que o proprietário de um imóvel decide vendê-lo, deverá estar ciente de que essa transação, quando efetuada, deverá ser declarada em seu Imposto de Renda (IR).

Antes de tudo, é importante entender a ideia de ganho de capital, que se refere à diferença entre o custo de aquisição de um imóvel e o seu valor de venda. Por exemplo, se você comprou um imóvel por R$ 100 mil e o vendeu posteriormente por R$ 150 mil, deverá pagar impostos sobre os R$ 50 mil de lucro imobiliário.

Na maioria dos casos, o Fisco tributará o lucro da venda — chamado lucro imobiliário ou ganho de capital. Por isso que, em nosso exemplo hipotético, o vendedor seria tributado em 15% de R$ 50 mil, devendo a importância de R$ 7.500 ao Estado. Mas apesar disso, existem alguns benefícios fiscais que podem desobrigar esse pagamento, e é isso que você descobrirá agora. Veja!

A isenção de imposto sobre venda de imóveis

Mas logo aqui é importante se lembrar do seguinte: “não existe almoço grátis!”. Essa é uma isenção tributária muito bem especificada, não podendo ser considerada uma brecha na legislação tributária. Na realidade, a desobrigação do pagamento só ocorre nos casos em que o Fisco considera que o proprietário do imóvel não teve nenhum ganho de capital na transação.

Ou seja, quando a negociação de venda se encerra no zero a zero (sem lucro), não há por que o Estado taxar o indivíduo sobre uma renda que não existe, já que isso poderia ser interpretado como uma prática fiscal abusiva. Em um segundo momento, existe a isenção de base, que é automaticamente concedida aos imóveis de baixo valor, valorizados em até R$ 35 mil. Agora, confira quais são as outras situações que garantem essa dispensa!

Compra de outro bem

Quando as pessoas trocam de imóvel, buscam outro que atenda melhor às suas necessidades. Pode ser que o bairro atual não esteja oferecendo tudo o que a família precisa, que o tamanho do imóvel não seja ideal para o número de moradores ou mesmo que as opções de lazer sejam insuficientes.

Muitas vezes, as pessoas precisam vender o imóvel em que moram para ter o montante necessário para comprar outro. Nesse caso, o IR não considera que haverá lucro imobiliário. Afinal, mesmo que haja uma diferença significativa entre o custo de aquisição e valor de venda, o imóvel adquirido também estará com preço atualizado, o que quer dizer que a família precisará de mais dinheiro do que precisaria há alguns anos para comprar a mesma propriedade.

Dessa forma, se o dinheiro recebido for empregado integralmente na compra do novo bem, o IR isenta o contribuinte de pagar o imposto referente ao imóvel vendido. É possível também aplicar o dinheiro na compra de mais de um imóvel e ter a isenção. Caso apenas uma parte do dinheiro recebido na venda seja usada para adquirir outro imóvel, a tributação será proporcional à parcela restante. Algumas regras são importantes para que esse caso seja validado perante o Fisco:

  • as duas transações, tanto de compra quanto de venda, devem estar em nome do contribuinte — se forem feitas no nome do cônjuge ou do filho, por exemplo, não haverá isenção;
  • se o contribuinte já teve isenção de imposto do lucro imobiliário nos últimos 5 anos, não poderá ter o benefício novamente até que esse prazo expire;
  • a partir da assinatura do contrato de venda, o contribuinte terá 180 dias para adquirir o novo bem.

Único imóvel de até R$ 440 mil

Outro caso que permite a isenção é a venda de imóveis por até R$ 440 mil, mesmo que você não compre outro imóvel no prazo de 180 dias. No entanto, a isenção automática do imposto sobre lucro imobiliário de 15% será concedida apenas se forem obedecidas as seguintes regras:

  • o proprietário não poderá ter vendido nenhuma casa ou apartamento nos últimos 5 anos;
  • não poderá haver nenhuma outra propriedade em nome do proprietário.

Para essa última regra, é de extrema importância ressaltar que mesmo uma fração de imóvel em seu nome será impeditiva para a validação da isenção de imposto. Ou seja, caso seja beneficiário ou herdeiro de qualquer parcela de um imóvel, mesmo que seja mínima, poderá cair na malha fina e ter seu pedido indeferido.

Um erro comum é vender um imóvel que foi comprado em comunhão de bens por um valor acima do teto de R$ 440 mil e dividir entre duas declarações, colocando parte em seu próprio CPF e o restante em nome do cônjuge. O Fisco entende como um imóvel só e faz a cobrança dos 15% normalmente.

Reforma da casa própria

Aqui temos uma situação bastante específica, amplamente utilizada pelos proprietários e investidores do ramo imobiliário. Afinal de contas, a reforma é uma solução muito prática para agregar valor ao imóvel, reparando erros e aprimorando os ambientes, de modo a deixar a unidade mais competitiva e atraente ao mercado.

Mas como não é segredo para ninguém, reformas custam caro, e é justamente por isso que a Receita Federal permite o acréscimo do valor dessa benfeitoria ao imóvel na declaração, de maneira a reduzir a margem de ganho de capital ao momento da venda. Com essa manobra tributária, o proprietário consegue uma valorização maior, que poderá inclusive resultar na isenção do pagamento da taxa.

Imóveis comprados entre 1969 de 1988

Outro caso que permite a isenção é aquele que envolve imóveis antigos, favorecendo principalmente os mais idosos e os imóveis de herança. A forma de desconto no IR depende da data da compra. Para imóveis comprados entre 1970 e 1988, existe uma redução gradativa na cobrança do imposto, que aumenta proporcionalmente à idade do imóvel.

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Com esse dispositivo, a isenção alavanca a uma margem de 5% ao ano. Portanto, enquanto um bem adquirido em 1988 terá 5% de isenção, aquele adquirido em 1978 terá 55%. Para descobrir a porcentagem de desconto, basta fazer a seguinte conta: (1989 – AA) x 5%, sendo que AA é o ano de aquisição do imóvel em questão.

Imóveis comprados antes de 1969

Já aqui, temos uma situação complementar à de cima. Afinal de contas, imóveis com essa idade podem inclusive sofrer alguma turbulência durante seu período no mercado, sendo ignorados por alternativas mais recentes e estruturalmente sólidas, para além das questões que já citamos, como o amortecimento tributário a idosos e herdeiros.

Mas, diferentemente do que ocorre com as unidades adquiridas durante o período 1970-1988, os imóveis comprados antes de 1969 contam com isenção integral. Dessa maneira, o proprietário pode até mesmo auferir um lucro milionário na venda desse imóvel, sem que nada lhe seja tributado.

Desapropriação da terra para reforma agrária

Outro caso bastante específico e pouco familiar aos investidores de imóveis metropolitanos. Até porque essa é uma situação mais recorrente em perímetros rurais, como lotes, sítios, chácaras e fazendas. Por conta disso, esse tipo de cenário conta com uma isenção técnica, que em vez de considerar o ganho de capital como lucro auferido sobre uma venda, ele acaba sendo enquadrado como receita de atividade rural.

Nessa situação, a terra nua, agricultável e livre de qualquer tipo de instalação recebe a isenção tributária, que é identificada como uma despesa do Estado, agindo na manutenção da reforma agrária. Por conta disso, quem recebe lotes nessa circunstância estará isento dessa obrigação junto ao Fisco.

O processo para declaração e isenção

O imposto deverá ser recolhido até o último dia útil do mês seguinte ao da venda do imóvel, para que não haja incidência de juros. Caso tenha optado por comprar outro bem em até 180 dias e não tenha encontrado o imóvel ideal, você terá até o fim do sétimo mês após a venda para pagar o imposto. Nesse caso, não pagará multa, somente juros e correção desde a venda até o recolhimento do tributo.

Para declarar seu imóvel vendido, em primeiro lugar você deverá baixar o Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCAP). Ele auxilia na declaração de bens como imóveis e terrenos.

Lembre-se de fazer o download da versão do ano em que vendeu o imóvel. Caso tenha vendido em 2017, por exemplo, baixe o GCAP 2017 e depois importe os dados para o IR. Após o preenchimento dos dados, o próprio programa já acusa se você tem direito a alguma isenção de imposto. Você poderá usar o programa, ainda, para inserir alguns abatimentos. Veja!

Corretagem

O valor que você pagou para a imobiliária que fez a venda do seu imóvel pode ser abatido, basta guardar o recibo e o comprovante de pagamento.

Escritura e registro

As despesas com a documentação, incluindo a escritura e o registro, também poderão ser inseridas no custo de aquisição, desde que você tenha os comprovantes. IPTU, condomínio e despesas com cartório não poderão ser abatidas.

Benfeitorias

Preencha no programa os gastos que teve com reformas e ampliações e guarde os recibos de pagamento de mão de obra e materiais de construção. Somente gastos com móveis e decoração não podem ser abatidos.

A declaração de imóvel vendido pode ser mais simples do que você imagina, principalmente usando o programa para auxiliá-lo. Lembre-se de que uma boa imobiliária também poderá orientá-lo em toda transação e declaraçãoauxiliando na documentação e dando conselhos para inserir tudo corretamente no seu IR, mesmo nos casos de isenção do lucro imobiliário.

Por fim, nos cabe frisar sobre a importância de respeitar as declarações tributárias. Ainda que existam alíquotas e condições questionáveis, vale lembrar que a sua regularidade patrimonial depende disso. Afinal de contas, a queda na malha fina do Leão pode ser um episódio desagradável ao seu cotidiano financeiro, em que você precisa arcar com dispositivos legais e contábeis para regularizar a situação.

Sendo assim, é muito mais coerente que você tenha uma atenção absoluta durante suas declarações. Para além do auxílio da imobiliária na entrega de documentos e orientações durante essa etapa, vale lembrar da importância de se contar com um profissional da área contábil, em quem você possa confiar toda a declaração de maneira eficiente.

Mas caso você terceirize a declaração, temos outro lembrete: seja transparente com o contador! Afinal de contas, ele precisa saber de todos os detalhes para garantir que a declaração seja isenta de furos e incongruências, que possam resultar na malha fina.

Esperamos que este artigo tenha esclarecido suas dúvidas sobre a isenção de imposto sobre venda de imóveis. Não perca a oportunidade de continuar antenado nos melhores conteúdos do segmento imobiliário. Para tanto, basta acompanhar e curtir a nossa página no Facebook!

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